Escritórios plug and play: nova tendência do mercado?

* Anita Scal e Hector Santana

Muito se discute, desde o começo da pandemia em 2020, sobre os espaços corporativos e seus usos em um mundo cujo home office parece ter ganhado a atenção e o gosto de muitas empresas e funcionários. O formato híbrido de ocupação das empresas, que mistura o trabalho remoto com o presencial, é uma solução que visa otimizar os melhores “lados de moeda” de ambas as modalidades. Para se adaptar a essa nova demanda, tanto proprietários como locatários têm buscado espaços e soluções mais flexíveis para comportar operações de diferentes formatos e com diferentes usos do espaço, que contam com salas de reunião e até mesmo espaços de convivência e showrooms das marcas locatárias.

Escritórios locados na modalidade plug and play são uma das soluções de trabalho modernas que surgiram nos últimos anos. Para pequenas empresas, empreendedores individuais e startups, essa opção funciona como espaço de escritório flexível ideal. Da mesma forma, escritórios plug and play também podem oferecer benefícios para trabalhadores híbridos e empresas maiores. No entanto, eles competem com soluções alternativas, como espaços de coworking e escritórios compartilhados. Mas por que escritórios plug and play vêm se destacando no mercado de escritórios corporativos brasileiro?

O que é um escritório plug and play?

Um escritório plug and play é um espaço corporativo totalmente mobiliado e com a infraestrutura pronta. Nele, os potenciais locatários podem simplesmente conectar seus laptops e começar a trabalhar. Esses espaços de trabalho geralmente estão equipados com todas as necessidades de um escritório, como layouts adaptados, áreas de convivência, salas de reunião, mesas, cadeiras, impressoras e internet. Isso significa que os escritórios estão prontos para uso imediato, e não é necessário se preocupar com as adequações do espaço e gestão de obra.

O escritório plug and play também é uma excelente alternativa para empresas que não têm investimento aprovado para adequações nos escritórios ou não têm equipes especializadas para contratação e acompanhamento da execução de uma obra.

Apesar das semelhanças entre coworkings e escritórios plug and plays, existem algumas diferenças fundamentais entre as duas soluções.

• Escritórios plug and play oferecem maior privacidade e segurança, enquanto espaços de coworkings usualmente são compartilhados entre inúmeras empresas, profissionais liberais e agentes autônomos, sem uma separação clara e determinada de espaços entre elas e muitas vezes sem um controle individual de acesso ao escritório.
• Nos escritórios plug and play, o pagamento ocorre em virtude da locação do espaço privado para somente uma empresa, enquanto nos coworkings a cobrança ocorre posição de trabalho.

Ao se procurar escritórios plug and play tradicionais no mercado imobiliário, é preciso também colocar na balança as vantagens e as desvantagens de se escolher essa alternativa de escritório.

• Configuração rápida: Um dos principais argumentos de venda do plug and play é o fato de eles estarem prontos para uso imediato, não existindo preocupações com adequações do espaço. Tudo isso já foi feito antecipadamente. Assim que encontrar sua localização ideal, estará pronto para trabalhar.
• Atraente para os funcionários: Escritórios plug and play podem ser espaços de trabalho muito atraentes para sua equipe. Ter um espaço moderno, colaborativo e até mesmo instagramável faz com que os colaboradores de uma empresa queiram se deslocar até o ambiente de trabalho, compartilhando ideias, além de disseminar a cultura.
• Menor custo-benefício do que o coworking: Os escritórios plug and play tendem a custar mais do que escritórios de coworking. Isso ocorre porque a empresa paga por um espaço privativo, sem área compartilhadas, ao invés de dividir os custos com outras empresas. Dependendo de suas prioridades, pagar mais pela privacidade pode ser importante.
• Padronização: Algumas empresas gostam de personalizar seu escritório e exibir sua marca em seus móveis. Isso não ocorre em escritórios plug and play tradicionais, pois a decoração não está sob o controle das empresas locatárias. Esses espaços geralmente têm uma aparência muito sofisticada e são mobiliados com alto padrão, bem como seguem projetos feitos por empresas especializadas em elaboração e otimização de espaços corporativos. Dessa forma, seu escritório pode ajudar a causar uma boa primeira impressão aos clientes e parceiros de negócios. Vale ressaltar que existem formatos de escritórios plug and play em que ocorre a personalização para seus usuários, mesmo que menos significativas.

FII Rio Bravo Renda Corporativa e as locações no formato plug and play

O Fundo Imobiliário Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB) oferece uma variedade de soluções de espaço de trabalho de alta qualidade em algumas das localizações corporativas mais cobiçadas de São Paulo, nos mais diversos formatos de locação, como o tradicional e o plug and play.

Só em 2023, foram firmados 20 novos contratos de locação com grandes empresas, totalizando mais de 7.600 m² locados, o que reduziu a vacância do fundo de 23,3%, no começo de 2023, para 6,7% no fechamento de dezembro. Dessas novas locações, mais de 80% foram realizadas no formato plug and play.

O diferencial do plug and play realizado pelo RCRB é que o projeto de layout é elaborado em conjunto com a empresa ocupante, com o objetivo de atender às necessidades da operação do futuro locatário, além de entregar o espaço personalizado, utilizando o branding da marca. Outro diferencial é que a obra é entregue em até 90 dias após a aprovação do projeto e o futuro locatário não paga o aluguel enquanto a obra não estiver finalizada.

Essa tendência no formato das locações foi observada pelo time de gestão imobiliária corporativa da Rio Bravo no contato diário e rotineiro com consultorias imobiliárias e corretores autônomos representando empresas buscando novos espaços para locação. Nessas conversas, era possível capturar essa demanda das empresas, dos mais variados setores de atuação – como tecnologia, comunicação, investimentos, jurídico – por espaços mais flexíveis, que não demandassem investimento inicial de adequação do espaço e a burocracia de contratação e gestão de uma obra. Um dos principais sinais dessa demanda latente apareceu no começo de 2023, quando o time de gestão preparou um andar modelo que seria destinado a showroom nas visitas do Edifício Bravo! Paulista. Contudo, antes mesmo do término da obra, o andar modelo já estava alugado.

Com essa percepção de demanda, o time alterou sua estratégia de locação para oferecer essa flexibilidade desejada pelas empresas.

Essa absorção dos espaços vagos do RCRB, ocorrida principalmente nos últimos 12 meses, está refletida diretamente nos resultados do fundo, que tiveram incremento consistente nos últimos semestres.

 

Além disso, a performance do RCRB em 2023 também teve desempenho bastante positivo, com retorno total de 24,9% ante o retorno de 10,4% do IFIX e de 13,2% especificamente do setor corporativo no IFIX no mesmo período.

A gestão imobiliária ativa, que tem os olhos e ouvidos atentos no dia a dia dos locatários, empresas, empreendedores dos mais diversos tamanhos, seja através de consultorias imobiliárias ou através de contato direto, mostra que é possível gerar valor com agilidade e flexibilidade para se adaptar às novas demandas e tendências.

* Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, e Hector Santana, analista de portfólio da Rio Bravo. Este artigo faz parte da Carta Estratégias de dezembro, relatório mensal distribuído pela Rio Bravo a seus clientes e reproduzido com exclusividade pela EXAME Invest.