Da incorporação para a locação: herdeiro da família Rossi deve faturar R$ 30 milhões com short-stay

Herdeiro de umas famílias mais conhecidas do mercado imobiliário, donos da construtora Rossi, o economista Rafael Rossi tem mudado os caminhos de sua jornada empreendedora. Ele é o dono de duas empresas, a incorporadora Huma e a startup Conviva, de locação para curtas temporadas.

Rossi começou a empreender em 2012, logo após um período de 8 anos nos negócios da construtora familiar. Lá, passou pelas áreas de tecnologia de informação, marketing e membro do conselho de administração. 

Saiu para criar a Huma, uma incorporadora com um apelo de boutique, com prédios menores e valorização de projetos arquitetônicos. Na crise de 2016, sentiu a queda de mercado e viu uma oportunidade: as locações de curta temporada - short stay no linguajar do mercado.

Estava aberto o caminho para a Conviva, startup criada para fazer a operação e gestão dos apartamentos. O negócio cresceu à margem da Huma, mas o cenário mudou. Desde 2022, é a empresa que mais brilha os olhos do empresário. 

A virada de chave nos negócios

“Eu  fiz uma virada de chave e comecei a dedicar o maior tempo para este negócio”, afirma Rossi. A motivação para a mudança veio partir de uma série de fatores: 

• a perceção de o aluguel de curta temporada ser um mercado crescente
• a aumento da produção imobiliária, o que deve demandar operadores profissionais
• a elevação do tíquete médio das locações 
• a oportunidade de fazer ajustes rápidos na operação, ao contrário do mercado de incorporação, que trabalha com projetos de ciclos longos 

Em 2021, a empresa faturava R$ 4 milhões, número que subiu para R$ 13 milhões dois anos depois. A expectativa para 2024 é mais do que dobrar esse resultado, chegando a R$ 30 milhões. “Esse é um crescimento que já está contratado. Se algo mudar, podemos ter alta 20% acima disso”, diz Rossi.

A Conviva opera com pouco mais de 300 apartamentos, o que inclui os serviços de atendimento, manutenção dos espaços e a gestão das locações.  

Os imóveis estão majoritariamente em São Paulo, um foco que Rossi pretende manter até para diminuir a complexidade logística do negócio e ampliar as margens. “Neste negócio, você tem que ter alguma concentração geográfica para ter sinergia”, afirma o empreendedor. Até o fim de 2024, espera superar o número de 400. 

Na média, os hóspedes ficam 5 dias e meio. O tíquete médio gira em torno R$ 2,160. Por mês, o negócio contabiliza cerca de 1.700 locações. Atualmente, 80% da carteira são em prédios que não foram incorporados pela Huma e pertencem a investidores, empresários ou a outras companhias.

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O modelo deu guinada em especial no pós-pandemia, em muito pela facilidade na oferta das hospedagens pelo Airbnb, que representa 60% das locações da Conviva. “O Airbnb ajudou a tirar a fricção da locação por temporada no Brasil, antes muito restrita a casas de veraneio”, afirma Rossi. Booking, 20%, Conviva, 15%, e Decolar e o Grupo Expedia, 5%, aparecem na sequência.

Quais são os próximos passos do negócio

Globalmente, este é um mercado que movimentou US$ 109,76 bilhões em 2022, segundo dados da Grand View Research. E a projeção é de que avance mais de 100% até 2030, com receita superior a US$ 256 bilhões.

Em busca de acompanhar o ritmo do mercado, previsto para crescer em taxas anuais acima de 10% pelo mundo, uma nova fronteira que Rossi está desenhando é a construção de imóveis próprios para a locação. 

O projeto passa por captar recursos de investidores e family offices para subir os prédios. No modelo, a Huma ficaria com a parte da construção e a Conviva assumiria a operação e locação.

“A vontade é de fazer prédios não para vender, mas para oferecer o short stay, trazendo grupos de investidores, como fundos fiduciários e fundos imobiliários”, afirma Rossi. A unidade entra como um complemento ao atual formato das operações dos dois negócios do empreendedor.  As conversas estão em andamento.

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